QUEM É O DEVEDOR OCASIONAL?

O próprio nome já diz, é aquele morador que ocasionalmente ficou inadimplente, ou seja, seu histórico de pagamentos é impecável.

Diferente do perfil Crônico, a ocasião que o veio a gerar a inadimplência é algo de extrema importância na vida desse morador, como por exemplo: perder o emprego, um acidente grave, morte de algum familiar ou dele próprio, um gasto alto extremamente necessário que não pode ser planejado, entre outras situações inesperadas que venham a impactar significativamente em sua renda.

O que precisa ficar claro sobre esse perfil é que qualquer situação que tenha acontecido na vida dessa pessoa aconteceu de maneira repentina e o pegou desprevenido, pois esse perfil costuma se prevenir, ter reservas financeiras e manter seus pagamentos sempre em ordem. Dito isso podemos esperar que essa pessoa certamente está passando por um período de grande stress em sua vida.

Podemos concluir que esse morador se preocupa com a dívida e principalmente com o ônus que ela gera. Assim esperamos que, dentro de suas possibilidades, ele já está buscando uma maneira de solucionar o problema.

COMPORTAMENTOS MAIS COMUNS DO OCASIONAL NO CONDOMÍNIO

Partindo do princípio de que o ocasional não estará com frequência entre os inadimplentes, ele terá um comportamento diferente pois não se encaixa nos padrões éticos de um crônico ou mau pagador.
Assim, é bem comum ele procurar o síndico ou administradora e explicar sua situação com detalhes e o motivo da inadimplência. Esse condômino não vai mentir ao relatar sua história, pois quer que tudo seja esclarecido o mais rápido possível.

Se houver algum problema pontual, são pessoas que antes mesmo de ficarem inadimplentes vão querer negociar informando uma previsão de pagamento, essa previsão por sua vez não será infundada ou apenas uma desculpa como acontece com o mau pagador, por exemplo.

Esse morador pode se sentir lesado ao ter que arcar com as custas geradas pela inadimplência por não achar “justo” ser tratado como os outros já que é a primeira vez que acontece. Vão querer desconto, uma condição diferente, uma abordagem diferente e empática, enfim ter um tratamento diferenciado.

Dependendo de como as ações de cobranças forem conduzidas, ele pode se sentir extremamente ofendido e levar para o lado pessoal. Se isso acontecer, esse perfil irá atrás dos seus direitos e recursos não medindo esforços para entrar com algum processo contra o condomínio e até, no momento mais oportuno, colaborar ativamente para a troca do síndico e/ou gestão.

Cuidado com a falta de esclarecimento com esse perfil. São pessoas atentas aos valores nos mínimos detalhes, gostam de tudo esclarecido e levam os procedimentos legais ao pé da letra. Se o condomínio possuir uma garantidora, por exemplo, ele vai querer uma explicação de cada valor que está sendo cobrado, e vai ir atrás do contrato para procurar e se certificar se há alguma irregularidade. Sem receio nenhum irá até o final para resolver.

Se houver uma alteração bem agressiva no seu padrão financeiro, será o tipo de morador que, sabendo que não poderá arcar mais com despesas condominiais, vai procurar vender sua unidade e sair do condomínio. É uma pessoa que não consegue ficar em um imóvel com dívidas atrasadas, principalmente por saber as consequências finais da inadimplência das cotas condominiais.

Esse morador pode ser bem ativo e participativo nas assembleias e reuniões, portanto seu direito de voto é importante e ele valoriza a perda de sua participação nas decisões do residencial.

COMO RECEBER DO OCASIONAL

Normalmente não consideramos esse crédito difícil de recuperar para ingressar de imediato com um processo judicial, embora eventualmente seja necessário.

Um Ocasional pagará suas dívidas assim que tiver condições. Porém, isso pode levar um tempo maior se partir do princípio que não é por “qualquer motivo” ou algo irrelevante que ele está devendo. Portanto, a demora na resolução do problema será inevitável.

Como sabemos, o condomínio precisa da receita o quanto antes e não podemos deixar de cobrar, para isso listamos algumas dicas de como fazer a cobrança e ter um bom resultado:

• Um tom amigável e receptivo na negociação citando o histórico de pagamentos e mostrando que sabe que ele é um bom pagador. Essa atitude pode evitar maiores conflitos como um sinal de “reconhecimento”.
• Demonstrar empatia na situação ocasionadora da instabilidade financeira pode criar confiança com a pessoa, isso é positivo porque um Ocasional jamais enganará quem ele confia.
• Explicar com detalhes como vai funcionar principalmente quando há terceirização da cobrança, visto que há um padrão de procedimentos e contratos no condomínio. Nessa situação exponha qual será o máximo de tempo que poderá esperar sem dar continuidade nas sanções mais agressivas. Seja transparente com ele.
• Correr atrás para resolver e saber tirar as dúvidas dele caso lhe falte alguma informação, principalmente sobre os detalhes do valor que está sendo cobrado como, por exemplo, uma multa, chamada de capital, taxa do salão de festas, etc. Explicar tudo com clareza e coerência.
• Mostre-se disposto a ajudá-lo e condicione isso ao pagamento. Explique que Você não é o credor dele e sim o condomínio, e informe as leis e procedimentos que impedem as isenções de juros e multa de atraso por exemplo, esclareça a impossibilidade legal e os riscos que implicam.
• Enviar e-mails de cobrança, ou ficar somente na troca de mensagens podem NÃO ajudar. Esse devedor precisa ter diálogo de maneira mais íntima para criar um compromisso com ele valorizando mais ainda a negociação.
Neste artigo, compreendemos um pouco mais a identificar um devedor ocasional e como conduzir uma cobrança assertiva com esse perfil de moradores.
Vale ressaltar que fazer a cobrança não é uma tarefa fácil com qualquer um dos quatro perfis de inadimplentes, sendo assim, receber o credito devido sem onerar o condomínio em alguns casos parece quase impossível para o síndico e/ou administrador.

Dessa forma, a Result quer ajudar a tornar essa tarefa mais fácil e sem tantos embaraços com conteúdos esclarecedores como este. Porém, ter um profissional de cobrança cuidando da inadimplência é sempre mais ideal.
Por isso, somos especializados em cobrança. Entendemos que essa necessidade condominial deve ser tratada com técnica, zelo, responsabilidade, cordialidade e principalmente empatia. E, claro, trazendo os melhores resultados para Condomínio e condômino, sem gerar conflitos.

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Os diferentes tipos de consumidores se classificam por classe econômica, idade, gênero, etc. Para os devedores, a classificação é diferente, ela não é feita com base na renda ou idade, por exemplo, mas sim varia de forma comportamental, cultural, moral e ética.

É delicado identificar a “boa fé” do condômino, seus princípios éticos, valores morais, e o pensamento que ele tem quanto ao bom uso do dinheiro. Conseguimos ter uma noção quando conhecemos bem determinada pessoa, o que normalmente é difícil para o síndico, principalmente se for profissional. Essa dificuldade aumenta ainda mais para o contador ou a administradora do residencial.

Não é à toa que no mapa de inadimplência do Serasa de 05/2023 ( https://www.serasa.com.br/limpa-nome-online/blog/mapa-da-inadimplencia-e-renogociacao-de-dividas-no-brasil/) podemos identificar que o devedor com perfil “Crônico” é um dos mais enfrentados no Brasil. Mais adiante compreenderemos bem o porquê, quando analisarmos o comportamento desse perfil devedor.

Por hora, na representação do mapa de dívidas renegociadas, identificamos que o maior percentual se concentra no setor de varejo (telecom, lojas de departamento, comércio em geral, e-commerce, etc) e de bancos/cartão de crédito (credito pessoal, financiamentos de veículos, cheque especial, compras diversas no cartão, etc.), somando 45,88% de renegociações. Com isso, podemos concluir que essas dívidas são prioridade de quitação para a maioria da população inadimplente brasileira. Em contra partida, as contas de securitizadoras (contas básicas como água, luz, gás) totalizaram 21,45% das renegociações e aqui é onde, provavelmente, se encaixa a cota condominial.

Mesmo que esses dados assustem os gestores condominiais, precisamos compreender que um detalhe significativo sobre esse perfil é de que, mais cedo ou mais tarde, esse devedor fará o pagamento com correções, multa moratória, juros moratórios e honorários de cobrança, se necessário. Portanto é fundamental identificar os “Crônicos” do condomínio para conduzir a cobrança de uma forma assertiva e eficaz. Ele não deve ser considerado um mau pagador, podemos entender que o Crônico “é aquele que gasta mais do que ganha” e paga quem “chegar primeiro” na cobrança.

COMO IDENTIFICAR O CRÔNICO NO CONDOMÍNIO

Uma das principais características é a má gestão dos gastos e o descontrole financeiro. Isso faz com que não consiga cumprir os prazos de vencimentos contratados com seus credores, especialmente o condomínio. Para ele, a cota condominial ser a dívida com os juros menores não um critério a ser levado em consideração, fator que para outros perfis é fundamental.

Abaixo selecionamos um histórico de pagamento comum de um devedor Crônico por 2 anos e meio para que possamos identificá-lo com dados numéricos, já que conseguimos com facilidade essa informação com os gestores do condomínio, e dessa forma é possível classificar o perfil do condômino inadimplente sem até mesmo conhecê-lo pessoalmente. Esse método de análise não é novidade no mercado de crédito, pois é uma das formas que os bancos e financeiras utilizam para determinar o Score de cada cliente na hora de liberar um crédito…

O primeiro ponto que observamos logo de imediato é que efetuou o pagamento de apenas 1 cota por mês durante 2 anos sem se preocupar em adiantar o valor das atrasadas e seguir com pagamentos em dia sem juros, ou seja, esse devedor não se preocupa em pagar mais caro pelo atraso.

O segundo ponto analisado é referente as datas de pagamento que variam do 5º dia útil e entre o dia 20. Se os pagamentos fossem regulares e organizados, conforme a provável data de recebimentos desse morador (pontualmente início de mês), ele também economizaria com encargos. Entretanto, há meses em que provavelmente não sobrou o salário, foi pago com o algum adiantamento salarial no dia 20. Comprovando a teoria de que esse perfil gasta mais do que ganha.

O terceiro ponto e o mais relevante é a provável ação de uma empresa de cobrança nessa unidade a partir de 2022. Conseguimos identificar isso analisando os pagamentos conforme o passar dos anos: Em 2021 ele pagava 1 cota por mês, mas continuava devendo 3, ou seja, a vencida em 10/01/2021 foi paga em 26/04/2021 quando já acumulava a cota 10/02/2021, 10/03/2021 e 10/04/2021 em atraso. Em 09/2022 tivemos o pagamento de 2 cotas juntas, e desde então começou a pagar pontualmente em seu recebimento (5º dia útil), além de deixar apenas 01 em aberto e não mais 02 ou 03. Isso demonstra que houve uma interferência significativa nas ações de cobrança a partir de 09/2022.

Com esse modelo de histórico ainda existem mais conclusões a serem tiradas referente ao relacionamento do perfil Crônico e sua gestão financeira. Porém, esses 3 pontos elencamos como os principais para conseguirmos brevemente identificá-lo.

COMPORTAMENTOS MAIS COMUNS DO CRONICO NO CONDOMÍNIO

Após analisarmos um modelo de histórico de pagamento, listo os comportamentos sociais mais comuns desse perfil, o que ele considera prioridade em sua vida, e principalmente o seu ponto de vista financeiro. Entender esses aspectos facilitará o entendimento do porquê desse modo de agir e pensar em relação às suas dívidas condominiais. Por fim, entenderemos como direcionar a abordagem ideal para recuperar esses valores.

• Vai preferir parcelar pois ele dá prioridade para gastar com outras coisas que considera mais relevantes quando consegue um montante de dinheiro. Não quer dizer que ele não tem dinheiro, apenas não quer dar muito dinheiro para algo que ele não “enxerga”. Para ele a cota de condomínio não é palpável mesmo que ele usufrua das áreas de lazer.

• Estão endividados com cartão de créditos, bancos, e geralmente tem algum credor ou oficial de justiça procurando por ele no condomínio para cobrar alguma dívida. Quando alguém lhe entregar uma notificação ele não demonstrará nenhum constrangimento pois ele acha normal ter dívidas.
• Para ele manter suas “aparências” precisa mostrar que tem: roupas de marca, um bom carro, um celular do modelo mais atual (e caro). Gastam muito com supérfluos, lazer, festas e coisas que alimentam sua vaidade, mas não sentem vergonha de ostentar no condomínio e principalmente nas suas redes sociais, mesmo sabendo que está devendo. Seu ego e aparência é mais importante do que sua vida financeira.
• É consumista e pensa em aproveitar a vida hoje, sem se preocupar com poupar dinheiro em caso de uma crise financeira, desemprego, etc. Ao conversar com alguém assim você nota que a pessoa não sabe e não se preocupa em saber sobre o mercado financeiro, economia doméstica, investimentos, inflação, Selic, etc.

• Não costuma ir às assembleias e não se importa com o seu direito de votar. Pra ele quanto menos se envolver melhor. Não faz questão de saber as regras, convenção, decisões que precisam ser tomadas no residencial e principalmente seus deveres como condômino pagador. Para ele uma assembleia é sinônimo de confusão, briga entre vizinhos, perda de tempo.
• Não prioriza o pagamento do condomínio, pois pra ele é um dinheiro posto fora já que não é palpável, comumente acha caro e pensa que poderia ter muito mais coisas com o valor que é cobrado, pois, consciente ou inconscientemente, ele compara com coisas que poderia comprar para si com esse valor. Conclui isso porque não tem noção dos custos do condomínio e sua responsabilidade como condômino. Lembre-se que ele não tem clareza nem do seu próprio custo de vida, ou seja, dificilmente olhará e entenderá os balancetes do residencial. É bem provável que ele nem abra o boleto na caixa do correio e não saiba exatamente o que compõe o valor cota.
• Ele não acredita que pode perder o imóvel se não pagar a cota, pois como é acostumado com diversas “ameaças” de cobranças de outros credores acha que essa é só mais uma. Não procura saber o que a lei, de fato, dispõe sobre isso. Não se importa com restrições no CPF, somente quando precisar de seu nome limpo para alguma aquisição específica de seu interesse. Se isso acontecer ele vai limpar seu nome apenas para isso, mas depois vai voltar a atrasar novamente. Por isso nesses casos o protesto ou parcelamento não são a solução mais recomendada.

AS FRASES MAIS COMUNS QUANDO COBRADOS

• Não vou tirar da minha comida, nem roubar para pagar!
• Não vou pagar tudo pois vou ficar sem dinheiro para …, mas melhor uma do que nada né?
• Não vou usar o meu décimo inteiro para quitar todo o débito de condomínio, pois preciso viajar e comprar presentes!
• Usei o dinheiro para pagar outra conta mais urgente agora só vou pagar no mês que vem.
• Não adianta ficar me ligando e incomodando. Só pago quando der ou dia …, e se me incomodar não pago nada.
• Recém paguei uma, agora só mês que vem.
• Pago em atraso, mas sempre pago!

COMO RECEBER DO CRÔNICO

Como já citamos, o crônico paga as suas dívidas, porém exigirá ações de cobranças intensivas. Sendo assim, se em seu residencial forem identificados vários condôminos com esses comportamentos, recomendamos que contrate um profissional especializado em cobranças para lhe auxiliar nessa demanda. De qualquer maneira preparamos algumas dicas de como conduzir a negociação para ter sucesso.

• Esse devedor não vai pagar apenas com uma única ligação ou mensagem. Precisa-se usar um misto de ferramentas estratégicas para receber. Ligações para negociação ainda é o melhor meio de insistência, não desista de “falar” com ele, mesmo se estão trocando mensagens.
• Enviar e-mails de cobrança não vai ajudar. Esse devedor precisa ter contato frequente com ele e diálogo, pois ele precisa constantemente ser “lembrado” que precisa pagar, e um e-mail de cobrança será apenas mais um em sua caixa de entrada.
• Não conceder prazos longos a ele, isto é, no máximo uma semana, sugerir a ele para tentar conseguir um empréstimo antes do próximo pagamento, mas se isso não adiantar agende a previsão do pagamento e inicie contato alguns dias antes do seu pagamento para garantir que será cumprido a promessa.
• Evitar sugerir parcelamento, pois ele vai concordar e teremos 2 dívidas para cobrar a do mês e do acordo, e vai virar uma bola de neve aumentando ainda mais o valor devido.
• Seja firme e recorrente nas negociações. Fale sobre seu histórico de pagamentos em atraso, explique os gastos que o condomínio tem de maneira breve, frise a importância da cota. Todas as negociações com ele ajudam a evitar cada vez mais desculpas para o não pagamento.
• Se for o caso de ter vários nessa situação, informe aos crônicos que terá que fazer uma assembleia para discutir sobre montagem de ação judicial de cobrança para as unidades com maior inadimplência.  Nela os moradores irão avaliar e decidir. O Crônico não vai querer ter seu nome em discussão ou confusão na assembleia.
• Entregar uma notificação em mãos, com um teor bem específico sobre o que diz a lei e a obrigação de pagar as cotas condominiais, expondo por escrito as consequências  que a inadimplência causará, pode influenciar ao pagamento na primeira oportunidade que ele tiver, pois vai lhe instigar e checar a veracidade das informações e ver que perder o imóvel não é uma ameaça, mas sim uma realidade.

Aqui neste artigo, especificamente sobre o Crônico, mostramos que em alguns casos as pessoas que devem levam um modo de vida onde conviver com a inadimplência faz parte de como posicionam o dinheiro em sua vida e nosso papel é apenas fazer com ela pague sua dívida por ser uma obrigação e responsabilidade legal e não porque consideramos seu modo de pensar imoral ou errado.

Portanto o que queremos transmitir é que as ações de cobrança não podem ser feitas de modo generalizado para todos os inadimplentes do residencial pois isso trará problemas de relacionamento caso seja interpretado errado ou como um pré-julgamento.

Precisamos ter em mente que as pessoas não são iguais e não tratam seu dinheiro com a mesma importância. Para uns o dinheiro é felicidade, para outros, segurança, conforto. Para a maioria é sobrevivência.

Iniciar uma abordagem de cobrança é ter consciência que não vamos tentar mudar as pessoas e impor o que achamos válido ou correto em relação a como ela lida com o seu dinheiro. O que te faz satisfeito financeiramente não é o mesmo ou as mesmas coisas que fazem o outro satisfeito. Isso é individual e inegociável.

Conhecer e entender o modo de pensar e agir do devedor fará a cobrança ser mais leve e assertiva para os dois lados, o cobrador e o cobrado.

Cobrar é uma tarefa difícil. Fazer isso sendo imparcial é mais difícil ainda para os gestores do condomínio. Por isso somos especializados em cobrança. Entendemos que essa necessidade condominial deve ser tratada com técnica, zelo, responsabilidade, cordialidade e principalmente empatia. E, claro, trazendo os melhores resultados para Condomínio e condômino, sem gerar conflitos.

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Não é de hoje que os síndicos sabem que é muito difícil realizar tudo que o condomínio necessita com o dinheiro que entra todo mês e quando se fala em aumentar a cota é um problemão e o primeiro apontamento é que a inadimplência está muito alta e não a cota que está com valor baixo e incompatível com as previsões ou reajustes do mercado. Isso pode ser verdade em muitos casos, mas nem sempre é o real empecilho.

Primeiro deve-se ter em mente que a inadimplência vai existir em algum momento pois há diversos fatores que impactam na vida financeira dos condôminos, desde aqueles que já estão no residencial como os que ainda estão por vir, seja um inquilino novo que fica devendo, um proprietário recém chegado que não se preocupa com as contas, alguém que vai perder o emprego e diminuir a renda, uma crise financeira e aumento de inflação como vivemos atualmente, etc.

É fato que a inadimplência deve SEMPRE ser considerada, ter um plano de recuperação preestabelecido como prevenção mesmo que atualmente ela seja inexistente ou ainda não tenha grande impacto no caixa.  O síndico deve saber mês a mês sobre a inadimplência como quantas unidades devem, qual o valor total, quais as medidas que foram tomadas pelos terceirizados, quais já possuem processo judicial e como está o andamento, quais ainda vão ser judicializadas. E por fim tirar uma conclusão se está sendo feito tudo o que poderia ser feito pelos fornecedores e pelos condôminos.

Somente com o controle, acompanhamento e conhecimento da inadimplência de cada condomínio o síndico saberá identificar se ela é seu verdadeiro problema e tomar a decisão mais coerente para o ajuste orçamentário. É dever do síndico tomar as medidas corretivas, mesmo que a administradora tenha alguns recursos para minimizá-la, ou tenha um advogado que cuida dos devedores críticos e até mesmo quando o residencial tem uma empresa de cobrança ou garantidora contratada.

Por muitas vezes, quando há empresas que antecipam a receita mensal existe a ilusão de que não há inadimplência no condomínio, isso é extremamente equivocado pois a inadimplência sempre pertencerá ao seu credor original e pode haver inúmeros fatores para a empresa garantidora rescindir o contrato da noite para o dia e o síndico ser pego de surpresa.

O que motiva a rescisão, na maioria desses casos, é a taxa de inadimplência que está acima do contratado e, portanto, a garantidora para de “garantir” até que regularize. É contraditório já que a decisão de ter esse serviço no residencial foi uma medida para solucionar a inadimplência. Se houver o acompanhamento mensal como citamos anteriormente isso poderá ser evitado.

Portanto para que o síndico consiga ter plena interpretação de sua inadimplência, ou seja, se ela está dentro do normal elencamos alguns fatores que podem auxiliar na hora de tirar essas conclusões com base nas centenas de condomínios com diferentes perfis que atendemos.

PERFIL SOCIO ECONÔMICO DO CONDOMÍNIO 

– Precisamos classificar e entender o perfil econômico dos condôminos de cada residencial, qual sua classe social, como são os hábitos de consumo, se é pessoa física ou jurídica, região e cultura local, faixa etária, etc.. Não é diferente dentro dos condomínios já que até mesmo na hora de construir o empreendimento a incorporadora define qual será seu público alvo de compradores conforme sua classe, sendo assim não há como generalizar definindo que se a inadimplência estiver acima de 5% ou 10% está fora do padrão, como algumas empresas argumentam para vender mais contratos.

Em condomínios abaixo da classe C é normal a inadimplência mensal estar acima de 30%, conseguimos entender melhor isso de acordo com uma matéria publicada pela Infomoney em 11 de janeiro de 2022 pela consumoteca Mariana Zonta d’Ávila, segundo ela, 60% dos entrevistados da classe C possuem dívidas, dos quais 22% não conseguem pagá-las. Confira no link abaixo todas as informações sobre a pesquisa e o levantamento de dados ou clique aqui:

Alta da inflação e pandemia levam Classe C a maior endividamento e menor renda para planejar aposentadoria, indica pesquisa

“O levantamento mostra que 60% da classe C retrocedeu sua renda nos últimos três anos e que mais da metade das famílias entrevistadas (55%) vive com uma média de até R$ 3 mil por mês, valor insuficiente para pagar as contas mensais e investir em uma reserva.

Outro fator que atrapalha são as dívidas: 45% das pessoas da Classe C têm o desafio de viver com o dinheiro contado para os gastos do mês, além de pagar parcelamentos de compras realizadas anteriormente.

Quando comparado com as Classes A e B, a primeira possui 23% de dívidas e parcelamentos. Já na Classe B, esse número salta para 35% e na Classe C chega a 38%. Entre os que não conseguem pagar por esses parcelamentos de dívidas, a Classe A fica com 5%, Classe B com 13% e a Classe C, com 22%.”

Esses dados precisam ser levados em consideração na hora de mensurar a inadimplência condominial de modo que a melhor interpretação é de que ela deverá estar equiparada com  a classe social dos condôminos, por exemplo, conforme os dados acima nos mostram, faz sentido concluirmos que em um residencial classe C o “normal” da inadimplência seja no mínimo 22%.

Porém tomar a decisão de aumentar a cota em 22% para cobrir a inadimplência é arriscado e sacrifica ainda mais quem sofre para pagar em dia, o que não é uma boa solução.

No entanto uma alternativa eficiente é iniciar uma cobrança amigável contínua já a partir do 10º dia de atraso da cota.  De acordo com os índices de recuperação de inadimplência sabemos que o quanto antes cobrar, maior a probabilidade de receber. Usamos como indicador nossos clientes que, com ações e contato amigável semanal, em média 70% regularizam até 60 dias de atraso quando cobrados. Ou seja, de aproximadamente 22% a inadimplência cai para 6,6%, um número bem mais aceitável.

RESIDENCIAIS PEQUENOS

– O tamanho também interfere. Esses residenciais geralmente sofrem apenas com uma ou duas unidades devendo, pois não tem margem e a representatividade de cada unidade é bem alta em relação ao seu financeiro total, ou seja, se houver 5 ou 10% de inadimplência mensal ele já começa a atrasar contas, mesmo não havendo devedor contumaz. Nesse caso sugerimos trabalhar com 5% a 10% de margem de inadimplência já na previsão orçamentária, analisando o histórico anual da inadimplência do condomínio ou ter uma garantidora que cobrirá as despesas tendo o mesmo custo.

RESIDENCIAIS GRANDES

– Quando temos um grande residencial temos maior poder de barganhar por melhores preços com os fornecedores e mais pessoas para ratear os custos o que facilita na hora de fazer a previsão orçamentária.

Esses condomínios são mais difíceis de identificar quando a inadimplência está acima do “normal”, principalmente se forem classe A e B como vimos no primeiro tópico. Aqui sugerimos analisar o histórico da inadimplência do residencial ou analisar pontualmente os últimos relatórios de inadimplência, as vezes a dívida maior se concentra em uma ou duas unidades que precisam de atitudes apartadas como a ação judicial.

Com isso o que vai determinar o verdadeiro indicador da inadimplência, são aquelas unidades que devem de 1 até 3 cotas. Isolando esses casos chegaremos ao percentual mais coerente da inadimplência para tomar como base na hora do cálculo da previsão orçamentária.

Mas esclarecendo que ter um indicador mais coerente não é aceitar a inadimplência e não tomar nenhuma atitude para minimizá-la, ao contrário sempre será NECESSÁRIO ter uma régua de cobrança e ações contínuas para recuperação já estabelecidas em condomínios grandes indiferente da sua classe social.

O ponto essencial levantado aqui é a tomada de decisão para suprir os gastos: Aumentar a cota do condomínio ou fazer alguma intervenção na cobrança para reduzir a inadimplência.

CRISE ECONÔMICA GLOBAL / INFLAÇÃO

– Mesmo tendo o conhecimento da classe e tamanho do residencial temos outros fatores que fogem do nosso controle e fazem a inadimplência se comportar diferente do previsto. Atualmente vivenciamos um cenário no qual a economia do país está instável e a inflação cresce a cada dia e definitivamente terá impacto na gestão financeira do condomínio.

De imediato os fornecedores tiveram um reajuste salgado nos preços, porém desproporcional ao reajuste de ganhos dos condôminos e não há como evitar o aumento no orçamento anual do condomínio, e se ainda tiver que colocar um alto índice de inadimplência pra ter dinheiro em caixa, mais condôminos vão entrar para a lista dos devedores regulares e aí o caos financeiro será consolidado no condomínio.

Nessas circunstâncias tomar medidas punitivas ou mais agressivas na cobrança pode não ser a solução mais sensata e empática. Portanto aqui vale acompanhar o relatório de inadimplência mensalmente e identificar os “novos” devedores e tomar medidas diferenciadas para que eles não virem crônicos com a crise.

De acordo com o Serasa chamamos esses novos devedores de Devedores Ocasionais que são aqueles que não tem o costume de deixar suas contas atrasarem. Seus atrasos normalmente estão relacionados a problemas inesperados. É importante enfatizar que isso acontece na maioria das vezes porque estão passando por problemas financeiros e estão com sua capacidade limitada para pagamento.

Por isso é importante ter um diálogo transparente para conhecer sua probabilidade de pagamento atual. As ações de cobrança devem ser mais direcionadas e inteligentes, pois se trata de uma dívida relativamente fácil de cobrar. Esse perfil quando cobrados, tendem a tentar solucionar o problema o mais rápido possível e deve-se considerar condições de parcelamentos tolerantes pois, como um bom pagador, assim que ele passar por essa situação voltará a ser um condômino adimplente não abusando da ajuda que recebeu, do contrário uma abordagem no tom errado pode criar sérios problemas à gestão do residencial.

Quando atravessamos uma crise é recomendado e bem eficaz fazer cobranças preditivas (antes do vencimento) para todos os condôminos, como um e-mail, mensagem em massa por WhatsApp, até mesmo um comunicado no mural apelando para a pontualidade no pagamento como por exemplo: “Prezados condomínios a cota vence amanhã, esperamos com apreço o pagamento de todos, para que o condomínio consiga honrar com suas despesas”.

Contendo a onda de devedores ocasionais e melhorando a efetividade no pagamento com ações simples, o impacto do aumento da inadimplência diante da crise será passageiro, restando ao gestor financeiro negociar com novos fornecedores orçamentos mais atrativos e/ou minimizar os reajustes para fazer o cálculo da previsão orçamentária dentro do aceitável.

DIVISÃO POR RATEIO DE DESPESAS MENSAL

– Há aqueles que fazem o rateio de despesas e não utilizam a metodologia do código civil de realizar uma previsão orçamentaria, acreditando que será mais fácil controlar e calcular a divisão entre as unidades.

Essa maneira pode ser perigosa pois ela não é preventiva, fazendo com que as providencias com a inadimplência ou aumento inesperado da cota sejam apenas corretivas e gerando prejuízos a longo prazo.

E o crescimento da cota mês a mês pega o condômino de surpresa e sem dinheiro suficiente não tem para onde correr e fica devendo. Aumentando a inadimplência inesperadamente o condomínio não vai conseguir pagar as contas gerando um acréscimo ainda maior na taxa do mês seguinte e, como uma bola de neve o problema só cresce.

Quando encontramos um cenário como esse precisamos analisar minunciosamente o histórico dos relatórios de inadimplência e identificar quando e em quais unidades o problema começou e tomar medidas rigorosas para recuperar o crédito perdido porém nem sempre será um processo rápido, e o condomínio vai precisar de ajudar de uma empresa especializada na cobrança, ou até uma empresa que compre a inadimplência. Uma vez estancado o problema, pode se fazer necessário providenciar uma previsão orçamentária para evitar que isso aconteça novamente.

Como vimos em todas essas situações a inadimplência pode ou não ser o principal vilão financeiro do condomínio, vai depender de como ela será interpretada e trabalhada pela gestão.

Para não tomar uma decisão errada e todos pagarem mais caro, mensalmente deve-se estar de olho no orçamento e na inadimplência, acompanhar se está tudo se mantendo conforme o previsto pois assim e se algo estiver desalinhado ainda haverá tempo para tomar uma providência.

Se mesmo tentando interpretar seus relatórios está difícil de identificar e trabalhar com a inadimplência no seu condomínio, lembre-se que trabalhamos com soluções, ferramentas, tecnologias e profissional capacitados em negociação eficiente e segura para maior recuperação. Não deixe de nos procurar para melhorar a vida financeira do seu residencial e melhorar a sua gestão.

O post É culpa da inadimplência se meu condomínio não consegue pagar as contas? apareceu primeiro em Result Cobranças.

O protesto é regulamentado pela lei nº 9492, é um ato público, extrajudicial, formal e solene que comprova uma inadimplência. Deve ser feito em um cartório por um tabelião e o título precisa ser certo, líquido e exigível. Isso significa que precisa estar representado materialmente através de documentos que comprovem que existe uma obrigação, dando a certeza desse título. Sua liquidez se dá no valor monetário perfeitamente identificado e exigível é quando ele está apto a ser cumprido, ou seja, o credor não poderá cobrá-lo antes do seu vencimento. Além desses critérios o protesto tem custos, que varia de acordo com cada estado.

O objetivo de utilizar essa ferramenta eficaz de cobrança ultrapassa a popularidade de apenas “sujar o nome” do devedor, o principal efeito do protesto é a recuperação rápida do crédito que acontece com a intimação no prazo de até 3 dias através de um escrevente. Esse procedimento é bem coercitivo perante a maioria dos devedores e faz com que ele regularize o débito em curto prazo. O protesto também interrompe a prescrição de um título.

Agora que esclarecemos, resumidamente, o que é o protesto e sua finalidade vamos entender como funciona nos casos de inadimplência condominial.

Desde 2015 quando a cota condominial se tornou um título executivo extrajudicial conseguimos protestar com mais facilidade sua inadimplência pois ele se tornou exigível definitivamente. Porém, ainda precisa ter comprovada sua certeza e liquidez. Dentro do rol de documentos comprobatórios estão: a convenção condominial, as atas de previsão orçamentária, as atas de chamas de capital, as atas de aprovação de contas, a ata de eleição do síndico vigente, a matrícula do imóvel atualizada, o demonstrativo de débitos e/ou boletos, entre outros documentos que podem ser solicitados de acordo com a situação específica de cada condomínio.

É importante salientar que não há nenhum requisito que obrigue a aprovação de assembleia para protestar e também não precisa estar em convenção. Isso porque a cota condominial tem natureza de mora ex re, ou seja, o condômino fica sujeito ao protesto sem a necessidade de qualquer ato de cobrança por parte do Residencial como: citação, ligações de cobrança, e-mail de recebimento do boleto, aviso prévio, etc. Mesmo assim a recomendação é para que seja definido em assembleia uma régua de cobrança e procedimentos que o residencial irá adotar para protestar, pois isso envolve custos para todos os condôminos e por isso é melhor ter um consenso para evitar futuros conflitos.

Pontos positivos do protesto condominial

Destacaremos aqui alguns pontos positivos que encontramos ao longo dos anos de experiência que temos na cobrança condominial.

– Não precisa de advogado ou ações mais incisivas de cobrança para fazer um protesto. Isso é positivo nos casos daqueles condôminos que tem descontrole financeiro e deixam continuamente acumular duas ou três cotas, ou seja, não levam a sério esse pagamento, e se autodefendem com o argumento que sempre pagam, mas nunca se sabe quando e quanto. Em condomínios de pequeno porte onde o orçamento é bem limitado, muitos síndicos não contam com uma administradora, advogado ou assessoria de cobrança para resolver esse problema, isso prejudica seriamente o cumprimento das obrigações financeiras no residencial. Nessa situação uma punição assim pode mudar o comportamento desse condômino gerando uma pontualidade nos pagamentos.

– Falar e aprovar esse assunto em assembleia gera um efeito psicológico nos moradores que temem uma restrição e um custo adicional e priorizam o pagamento ainda no prazo do boleto, aumentando a arrecadação até o vencimento minimizando a inadimplência.

– O protesto é público e restritivo. Assim, para aquelas unidades que estão sempre alugadas e não se consegue contatar o condômino (proprietário) por telefone, e-mail ou carta é uma boa maneira de faze-lo cumprir com suas obrigações já que pela lei do inquilinato o inquilino tem a obrigação de repassar as correspondências do proprietário à imobiliária ou para o próprio locador. Dessa maneira, em algum momento o titular irá tomar conhecimento da restrição em seu CPF e consecutivamente da inadimplência referida.

– Em alguns municípios e estados há cartórios que possuem convênios onde o custo para fazer o registro é mínimo ou zero para o credor, ficando a cargo do devedor efetuar o pagamento quanto houver a quitação. Além disso o processo é todo eletrônico, evitando deslocamentos e transtornos maiores para o síndico. Para saber como funciona e se tem essa modalidade na sua região, basta ligar para o cartório local e obter mais informações.

Pontos negativos do protesto condominial

Como sabemos, o título “cota condominial” tem particularidades que precisam ser analisadas com cautela em cada condomínio pois na maioria dos casos que identificamos em nossa carteira de inadimplentes, o protesto não seria a solução mais eficaz. Listamos os principais pontos que nos levaram chegar a essa conclusão:

– Quando as cotas estão protestadas o devedor não consegue mais parcelar a dívida, apenas quita-la por inteiro, impossibilitando uma negociação flexível. Sabemos que um acordo onde há uma entrada imediata é benéfica para o condomínio, e na maioria das negociações amigáveis conseguimos a pontualidade do pagamento parcelado.

– Não há como fazer atualização de débitos nos títulos já protestados somente protestando novamente os demais títulos. As cotas são recorrentes e geralmente acumulam o atraso. Nessa situação o devedor pode quitar apenas o valor no cartório para “limpar” seu CPF. O protesto é retirado independente se há mais débitos com o condomínio.

– O perfil do devedor também precisa ser considerado e identificado de forma assertiva pois o devedor contumaz geralmente já possui outras restrições em seu CPF, e ter mais uma não irá fazer ele pagar ou dar prioridade para a cota, ou seja, nessas situações o protesto não cumprirá com seu principal objetivo além de gerar custo e transtorno para o síndico.

– Erro no protesto ao indicar o antigo proprietário como o devedor. Isso acontece quando o cadastro de proprietário no condomínio está desatualizado ou diferente do que consta na matrícula do imóvel. Esse é o grande vilão e pode gerar um dano moral ao condomínio por cobrança indevida. Vale ressaltar que isso não é incomum acontecer já que as vendas imobiliárias e contrato de gaveta fogem do controle do síndico, o qual pode ter ou não conhecimento desse documento. Ainda nesse tema temos as vendas que acontecem posteriores ao protesto. Isso porque a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, ela pertence ao imóvel e não ao CPF que foi protestado. Não há nenhum impedimento na transferência da titularidade. Entretanto nessa situação o protesto do antigo proprietário deverá ser retirado pois não é mais devido contra ele, restando ao condomínio remover o antigo protesto e arcar sozinho com esses custos, do contrário poderá sofrer a mesma ação de danos morais mencionada anteriormente.

– Apesar da legitimidade do título condominial sua certeza e liquidez também geram dúvidas em sua composição e erroneamente atribuímos ao boleto bancário como comprovação plena do título, porém o boleto é um mero instrumento de pagamento e jamais deve-se deixar o banco protesta-lo automaticamente. O título “cota” só é legítimo quando se cumpre fielmente a lei e as regras de cada convenção. Além disso, as despesas, cálculos e valores a serem cobrados precisam constar em ata, seja nas previsões orçamentarias ou chamadas de capital, cumprindo os quóruns de aprovação e o rateio por fração ideal determinados em convenção. O que queremos deixar claro é que o valor do título depende de todos esses documentos estarem corretos e cumprindo suas regras, sabemos que esse ponto é bem delicado e depende da gestão do residencial ter esse conhecimento, estar organizada e regular. O risco aqui também é uma indenização por danos de cobrança indevida.

CUIDADOS E CAUTELAS

Depois de detalharmos os principais pontos positivos e negativos do protesto nas dívidas de condomínio precisamos informar que todo cuidado e cautela é pouco na hora de tomar essa a decisão. Os riscos são grande e precisam ser avaliados pontualmente considerando o perfil de cada devedor.

Além disso, quem será o responsável por gerir os protestos? Nem todas as administradoras cuidam dessa parte, ficando a cargo do síndico. Essa demanda pode ser bem alta e arriscada já que o seguro de responsabilidade civil do síndico pode não cobrir danos por irresponsabilidade de protesto indevido.

O cadastro das unidades deve sempre se manter atualizado, diferenciando inquilinos de proprietários. Os contratos de gaveta, quando apresentados, precisam ser considerados mesmo sem a atualização da matrícula.

Aqui na Result utilizamos pouquíssimas vezes o protesto pois ele não é uma garantia do pagamento. Por sua vez, a cobrança extrajudicial possui um custo inferior, tem um retorno mais rápido e sem riscos para o residencial.

Se a inadimplência ainda assim persistir, a execução será o recurso mais eficaz pois tem o imóvel como garantia e em algum momento a dívida será quitada com a penhora, ainda que a ação leve mais tempo. Recomendamos que procure ajuda de um profissional especializado para cuidar de sua inadimplência e evitar prejuízos.

Se tiver sofrendo com inadimplência em seu residencial, agende um horário e conheça nossas soluções. Aqui na Result teremos enorme satisfação em ajudá-lo.

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Dessa forma o anseio por dinheiro em caixa faz com que o síndico realize parcelamentos das dívidas. Contudo, para formalizar o acordo com maior segurança para o condomínio, buscam um termo confissão de dívida e parcelamento obtidos na internet ou, mais comum hoje em dia, usam aqueles modelos prontos dos sistemas de administração condominial.

Na prática pouco se entende sobre a importância do teor desse documento quando se trata de um título executivo condominial. O fato é que pode parecer simples escrevê-lo apenas utilizando e respeitando as regras conforme o Código de Processo Civil e as normas da própria Convenção Condominial, porém não é tão simples assim nos casos específicos de dívidas condominiais. Explicaremos melhor sobre os dois títulos abaixo:

Título executivo: Termo de confissão de dívida condominial.

Começamos por entender o que é um “termo de confissão de dívida”. Numa pesquisa rápida no Google, o documento de confissão de dívidas é um acordo legal entre quem deve e seu credor. Ou seja, é um contrato, onde o devedor reconhece a dívida e promete quitá-la. Dessa forma, o objetivo dele é transformar a dívida antiga em um novo título executivo com um novo valor e penalidades.

Por previsão no Código de Processo Civil (CPC), no art. 784, inciso III, esse documento pode ter valor de título executivo extrajudicial, quando corretamente assinado pelas partes poderá ser executado judicialmente se não for pago, basta apresentar o documento com as condições pactuadas entre credor e devedor.

Para ter segurança, em uma confissão você até pode colocar uma garantia real como penhor, hipoteca ou anticrese, porém o recomendado é que o patrimônio envolvido deve estar quitado e ter sua propriedade comprovada com uma matrícula atualizada e se tratando de um imóvel como garantia, para não correr o risco de ele ser vendido sem a quitação da dívida, além de necessitar estar claramente citado nas cláusulas do contrato, é necessário o credor fazer o registro em cartório do termo de confissão.

Título executivo: Cota condominial.

Precisamos recordar que no ano de 2015 a cota condominial também passou a ser um título executivo extrajudicial por si só, no mesmo artigo 784, inciso X, do CPC:

“X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Essa novidade da lei deu força para a cobrança das cotas condominiais, tornando-a, imediatamente executável em juízo.

Outro fator importante da cota condominial é a obrigação propter rem, ou seja, obrigação própria da coisa. Para esclarecer melhor, neste caso, significa que o próprio imóvel já está na garantia desse pagamento, assim como funciona com o IPTU, por exemplo.

Desse modo por mais que o imóvel seja vendido, a dívida sempre o acompanhará, ou seja, quem comprá-lo estará também comprando as dívidas da unidade. Nessa situação o que importa é quem é o atual proprietário ou promitente comprador.

Então, se o condômino não pagar as cotas, em último caso, na execução direta das cotas condominiais o imóvel será penhorado e leiloado para dar quitação a dívida e, diferente do termo de confissão, não há aqueles requisitos para ter a garantia real envolvida.

OS PROBLEMAS DO TERMO DE CONFISSÃO PRONTO

No contexto condominial, quase nenhum dos acordos de confissão prontos ou sugeridos pelos sistemas condominiais possuem previsão do que citamos anteriormente para ter um bem como garantia real, são termos simples e genéricos, entenda que isso não é errado, porém perdemos a melhor “carta na manga” que é a penhora do próprio imóvel do condomínio e as garantias que o condomínio tem.

Ao confessar o débito das cotas e firmar um acordo de pagamento, podemos entender que a dívida não é mais entre o condomínio e o imóvel, mas sim entre o condomínio e a pessoa física que assinou a confissão. A consequência disso é que o imóvel pode deixar de ser garantia de pagamento da dívida pois nesse título não há obrigação propter rem. O juiz pode entender dessa forma se as condições não estiverem expressas no contrato já que o Termo de acordo, como vimos, tem poder de ser objeto de cobrança judicial.

Sabemos também que ainda existem aqueles devedores que fazem um Termo de confissão apenas para receberem a CND e poder vender o imóvel, porém depois param de efetuar o pagamento. Nessa situação o débito é do antigo ou do novo proprietário? É certo que, uma vez emitida a certidão negativa de débitos, nessa ocasião a unidade está adimplente, ou seja, mantendo o raciocínio anterior entendemos que a dívida seria da pessoa que assinou e não mais do imóvel caso tenha sido redigido um termo comum. O novo proprietário não hesitará em utilizar isso em seu favor para não pagar.

Além dessa situação temos o conflito do voto em assembleia, poderá votar alguém que paga um Termo de Confissão? O Código Civil dispõe expressamente que só poderá participar e votar quem estiver completamente adimplente. Porém, um Termo simples pode devolver esse direito ao condômino já que nesse novo título os seus vencimentos não estão atrasados.

Precisamos entender que no Judiciário, cabe ao juiz decidir conforme a lei e as provas apresentadas em cada processo. A dificuldade nessa situação está na omissão ou na deficiência das condições escritas no termo.

Não nos enganemos pensando que esses problemas estão longe dos nossos condomínios, isso é muito mais comum do que se imagina. Afinal qual condomínio está imune à inadimplência? Até hoje não vi nenhum!

O TERMO DE CONFISSÃO IDEAL PARA CONDOMÍNIOS

Na Result a maioria dos casos extrajudiciais optamos por não fazer o Termo de Confissão, evitando a perda da principal garantia, porém se mesmo assim necessitar de um documento que comprove uma negociação o ideal e recomendado é que um advogado da área ou um profissional com conhecimento cuide da sua inadimplência e resolva esse conflito para seu residencial.

Sendo assim, no Termo de Confissão ideal para condomínios deve conter cláusulas específicas que prevejam situações que salvaguardem a vontade das partes, sem causar danos a garantia do título que é a Cota, por isso preparamos 5 dicas do que não poderá faltar no contrato extrajudicial:

1. Cláusulas que mencionem como ficará a dívida e a obrigação propter rem em caso de venda do imóvel.
2. Certifique-se que seja o atual proprietário quem vai assinar, exigindo uma matrícula atualizada.
3. Deixe bem claro como será o voto nas assembleias.
4. Se o devedor não cumprir com os pagamentos, quais serão as penalidades? Aqui sugerimos a pena ser a extinção do parcelamento e reabertura do débito original, claro descontado o montante pago até a quebra do acordo.
5. Não esqueça das assinaturas, isso é fundamental.

Se ainda precisar de ajuda, procure um profissional. A Result está desde 2015 trabalhando com recuperação de crédito condominial e é com nossa experiência em casos assim que podemos fornecer uma cobrança segura e sem riscos para o condomínio. Cuidamos desses e outros detalhes na hora de fazer a cobrança dos inadimplentes.

Esperamos ter agregado um pouco mais de conhecimento a você e sua contribuição é importante para nós. Portanto, se gostou do artigo, não deixe de indicar e compartilhar com seus amigos.

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