Sim e não!
Não é de hoje que os síndicos sabem que é muito difícil realizar tudo que o condomínio necessita com o dinheiro que entra todo mês e quando se fala em aumentar a cota é um problemão e o primeiro apontamento é que a inadimplência está muito alta e não a cota que está com valor baixo e incompatível com as previsões ou reajustes do mercado. Isso pode ser verdade em muitos casos, mas nem sempre é o real empecilho.
Primeiro deve-se ter em mente que a inadimplência vai existir em algum momento pois há diversos fatores que impactam na vida financeira dos condôminos, desde aqueles que já estão no residencial como os que ainda estão por vir, seja um inquilino novo que fica devendo, um proprietário recém chegado que não se preocupa com as contas, alguém que vai perder o emprego e diminuir a renda, uma crise financeira e aumento de inflação como vivemos atualmente, etc.
É fato que a inadimplência deve SEMPRE ser considerada, ter um plano de recuperação preestabelecido como prevenção mesmo que atualmente ela seja inexistente ou ainda não tenha grande impacto no caixa. O síndico deve saber mês a mês sobre a inadimplência como quantas unidades devem, qual o valor total, quais as medidas que foram tomadas pelos terceirizados, quais já possuem processo judicial e como está o andamento, quais ainda vão ser judicializadas. E por fim tirar uma conclusão se está sendo feito tudo o que poderia ser feito pelos fornecedores e pelos condôminos.
Somente com o controle, acompanhamento e conhecimento da inadimplência de cada condomínio o síndico saberá identificar se ela é seu verdadeiro problema e tomar a decisão mais coerente para o ajuste orçamentário. É dever do síndico tomar as medidas corretivas, mesmo que a administradora tenha alguns recursos para minimizá-la, ou tenha um advogado que cuida dos devedores críticos e até mesmo quando o residencial tem uma empresa de cobrança ou garantidora contratada.
Por muitas vezes, quando há empresas que antecipam a receita mensal existe a ilusão de que não há inadimplência no condomínio, isso é extremamente equivocado pois a inadimplência sempre pertencerá ao seu credor original e pode haver inúmeros fatores para a empresa garantidora rescindir o contrato da noite para o dia e o síndico ser pego de surpresa.
O que motiva a rescisão, na maioria desses casos, é a taxa de inadimplência que está acima do contratado e, portanto, a garantidora para de “garantir” até que regularize. É contraditório já que a decisão de ter esse serviço no residencial foi uma medida para solucionar a inadimplência. Se houver o acompanhamento mensal como citamos anteriormente isso poderá ser evitado.
Portanto para que o síndico consiga ter plena interpretação de sua inadimplência, ou seja, se ela está dentro do normal elencamos alguns fatores que podem auxiliar na hora de tirar essas conclusões com base nas centenas de condomínios com diferentes perfis que atendemos.
PERFIL SOCIO ECONÔMICO DO CONDOMÍNIO
– Precisamos classificar e entender o perfil econômico dos condôminos de cada residencial, qual sua classe social, como são os hábitos de consumo, se é pessoa física ou jurídica, região e cultura local, faixa etária, etc.. Não é diferente dentro dos condomínios já que até mesmo na hora de construir o empreendimento a incorporadora define qual será seu público alvo de compradores conforme sua classe, sendo assim não há como generalizar definindo que se a inadimplência estiver acima de 5% ou 10% está fora do padrão, como algumas empresas argumentam para vender mais contratos.
Em condomínios abaixo da classe C é normal a inadimplência mensal estar acima de 30%, conseguimos entender melhor isso de acordo com uma matéria publicada pela Infomoney em 11 de janeiro de 2022 pela consumoteca Mariana Zonta d’Ávila, segundo ela, 60% dos entrevistados da classe C possuem dívidas, dos quais 22% não conseguem pagá-las. Confira no link abaixo todas as informações sobre a pesquisa e o levantamento de dados ou clique aqui:
“O levantamento mostra que 60% da classe C retrocedeu sua renda nos últimos três anos e que mais da metade das famílias entrevistadas (55%) vive com uma média de até R$ 3 mil por mês, valor insuficiente para pagar as contas mensais e investir em uma reserva.
Outro fator que atrapalha são as dívidas: 45% das pessoas da Classe C têm o desafio de viver com o dinheiro contado para os gastos do mês, além de pagar parcelamentos de compras realizadas anteriormente.
Quando comparado com as Classes A e B, a primeira possui 23% de dívidas e parcelamentos. Já na Classe B, esse número salta para 35% e na Classe C chega a 38%. Entre os que não conseguem pagar por esses parcelamentos de dívidas, a Classe A fica com 5%, Classe B com 13% e a Classe C, com 22%.”
Esses dados precisam ser levados em consideração na hora de mensurar a inadimplência condominial de modo que a melhor interpretação é de que ela deverá estar equiparada com a classe social dos condôminos, por exemplo, conforme os dados acima nos mostram, faz sentido concluirmos que em um residencial classe C o “normal” da inadimplência seja no mínimo 22%.
Porém tomar a decisão de aumentar a cota em 22% para cobrir a inadimplência é arriscado e sacrifica ainda mais quem sofre para pagar em dia, o que não é uma boa solução.
No entanto uma alternativa eficiente é iniciar uma cobrança amigável contínua já a partir do 10º dia de atraso da cota. De acordo com os índices de recuperação de inadimplência sabemos que o quanto antes cobrar, maior a probabilidade de receber. Usamos como indicador nossos clientes que, com ações e contato amigável semanal, em média 70% regularizam até 60 dias de atraso quando cobrados. Ou seja, de aproximadamente 22% a inadimplência cai para 6,6%, um número bem mais aceitável.
RESIDENCIAIS PEQUENOS
– O tamanho também interfere. Esses residenciais geralmente sofrem apenas com uma ou duas unidades devendo, pois não tem margem e a representatividade de cada unidade é bem alta em relação ao seu financeiro total, ou seja, se houver 5 ou 10% de inadimplência mensal ele já começa a atrasar contas, mesmo não havendo devedor contumaz. Nesse caso sugerimos trabalhar com 5% a 10% de margem de inadimplência já na previsão orçamentária, analisando o histórico anual da inadimplência do condomínio ou ter uma garantidora que cobrirá as despesas tendo o mesmo custo.
RESIDENCIAIS GRANDES
– Quando temos um grande residencial temos maior poder de barganhar por melhores preços com os fornecedores e mais pessoas para ratear os custos o que facilita na hora de fazer a previsão orçamentária.
Esses condomínios são mais difíceis de identificar quando a inadimplência está acima do “normal”, principalmente se forem classe A e B como vimos no primeiro tópico. Aqui sugerimos analisar o histórico da inadimplência do residencial ou analisar pontualmente os últimos relatórios de inadimplência, as vezes a dívida maior se concentra em uma ou duas unidades que precisam de atitudes apartadas como a ação judicial.
Com isso o que vai determinar o verdadeiro indicador da inadimplência, são aquelas unidades que devem de 1 até 3 cotas. Isolando esses casos chegaremos ao percentual mais coerente da inadimplência para tomar como base na hora do cálculo da previsão orçamentária.
Mas esclarecendo que ter um indicador mais coerente não é aceitar a inadimplência e não tomar nenhuma atitude para minimizá-la, ao contrário sempre será NECESSÁRIO ter uma régua de cobrança e ações contínuas para recuperação já estabelecidas em condomínios grandes indiferente da sua classe social.
O ponto essencial levantado aqui é a tomada de decisão para suprir os gastos: Aumentar a cota do condomínio ou fazer alguma intervenção na cobrança para reduzir a inadimplência.
CRISE ECONÔMICA GLOBAL / INFLAÇÃO
– Mesmo tendo o conhecimento da classe e tamanho do residencial temos outros fatores que fogem do nosso controle e fazem a inadimplência se comportar diferente do previsto. Atualmente vivenciamos um cenário no qual a economia do país está instável e a inflação cresce a cada dia e definitivamente terá impacto na gestão financeira do condomínio.
De imediato os fornecedores tiveram um reajuste salgado nos preços, porém desproporcional ao reajuste de ganhos dos condôminos e não há como evitar o aumento no orçamento anual do condomínio, e se ainda tiver que colocar um alto índice de inadimplência pra ter dinheiro em caixa, mais condôminos vão entrar para a lista dos devedores regulares e aí o caos financeiro será consolidado no condomínio.
Nessas circunstâncias tomar medidas punitivas ou mais agressivas na cobrança pode não ser a solução mais sensata e empática. Portanto aqui vale acompanhar o relatório de inadimplência mensalmente e identificar os “novos” devedores e tomar medidas diferenciadas para que eles não virem crônicos com a crise.
De acordo com o Serasa chamamos esses novos devedores de Devedores Ocasionais que são aqueles que não tem o costume de deixar suas contas atrasarem. Seus atrasos normalmente estão relacionados a problemas inesperados. É importante enfatizar que isso acontece na maioria das vezes porque estão passando por problemas financeiros e estão com sua capacidade limitada para pagamento.
Por isso é importante ter um diálogo transparente para conhecer sua probabilidade de pagamento atual. As ações de cobrança devem ser mais direcionadas e inteligentes, pois se trata de uma dívida relativamente fácil de cobrar. Esse perfil quando cobrados, tendem a tentar solucionar o problema o mais rápido possível e deve-se considerar condições de parcelamentos tolerantes pois, como um bom pagador, assim que ele passar por essa situação voltará a ser um condômino adimplente não abusando da ajuda que recebeu, do contrário uma abordagem no tom errado pode criar sérios problemas à gestão do residencial.
Quando atravessamos uma crise é recomendado e bem eficaz fazer cobranças preditivas (antes do vencimento) para todos os condôminos, como um e-mail, mensagem em massa por WhatsApp, até mesmo um comunicado no mural apelando para a pontualidade no pagamento como por exemplo: “Prezados condomínios a cota vence amanhã, esperamos com apreço o pagamento de todos, para que o condomínio consiga honrar com suas despesas”.
Contendo a onda de devedores ocasionais e melhorando a efetividade no pagamento com ações simples, o impacto do aumento da inadimplência diante da crise será passageiro, restando ao gestor financeiro negociar com novos fornecedores orçamentos mais atrativos e/ou minimizar os reajustes para fazer o cálculo da previsão orçamentária dentro do aceitável.
DIVISÃO POR RATEIO DE DESPESAS MENSAL
– Há aqueles que fazem o rateio de despesas e não utilizam a metodologia do código civil de realizar uma previsão orçamentaria, acreditando que será mais fácil controlar e calcular a divisão entre as unidades.
Essa maneira pode ser perigosa pois ela não é preventiva, fazendo com que as providencias com a inadimplência ou aumento inesperado da cota sejam apenas corretivas e gerando prejuízos a longo prazo.
E o crescimento da cota mês a mês pega o condômino de surpresa e sem dinheiro suficiente não tem para onde correr e fica devendo. Aumentando a inadimplência inesperadamente o condomínio não vai conseguir pagar as contas gerando um acréscimo ainda maior na taxa do mês seguinte e, como uma bola de neve o problema só cresce.
Quando encontramos um cenário como esse precisamos analisar minunciosamente o histórico dos relatórios de inadimplência e identificar quando e em quais unidades o problema começou e tomar medidas rigorosas para recuperar o crédito perdido porém nem sempre será um processo rápido, e o condomínio vai precisar de ajudar de uma empresa especializada na cobrança, ou até uma empresa que compre a inadimplência. Uma vez estancado o problema, pode se fazer necessário providenciar uma previsão orçamentária para evitar que isso aconteça novamente.
Como vimos em todas essas situações a inadimplência pode ou não ser o principal vilão financeiro do condomínio, vai depender de como ela será interpretada e trabalhada pela gestão.
Para não tomar uma decisão errada e todos pagarem mais caro, mensalmente deve-se estar de olho no orçamento e na inadimplência, acompanhar se está tudo se mantendo conforme o previsto pois assim e se algo estiver desalinhado ainda haverá tempo para tomar uma providência.
Se mesmo tentando interpretar seus relatórios está difícil de identificar e trabalhar com a inadimplência no seu condomínio, lembre-se que trabalhamos com soluções, ferramentas, tecnologias e profissional capacitados em negociação eficiente e segura para maior recuperação. Não deixe de nos procurar para melhorar a vida financeira do seu residencial e melhorar a sua gestão.
