Primeiramente precisamos ter um breve entendimento do que é o protesto de títulos, para que ele serve e os efeitos que ele tem sob uma dívida.
O protesto é regulamentado pela lei nº 9492, é um ato público, extrajudicial, formal e solene que comprova uma inadimplência. Deve ser feito em um cartório por um tabelião e o título precisa ser certo, líquido e exigível. Isso significa que precisa estar representado materialmente através de documentos que comprovem que existe uma obrigação, dando a certeza desse título. Sua liquidez se dá no valor monetário perfeitamente identificado e exigível é quando ele está apto a ser cumprido, ou seja, o credor não poderá cobrá-lo antes do seu vencimento. Além desses critérios o protesto tem custos, que varia de acordo com cada estado.
O objetivo de utilizar essa ferramenta eficaz de cobrança ultrapassa a popularidade de apenas “sujar o nome” do devedor, o principal efeito do protesto é a recuperação rápida do crédito que acontece com a intimação no prazo de até 3 dias através de um escrevente. Esse procedimento é bem coercitivo perante a maioria dos devedores e faz com que ele regularize o débito em curto prazo. O protesto também interrompe a prescrição de um título.
Agora que esclarecemos, resumidamente, o que é o protesto e sua finalidade vamos entender como funciona nos casos de inadimplência condominial.
Desde 2015 quando a cota condominial se tornou um título executivo extrajudicial conseguimos protestar com mais facilidade sua inadimplência pois ele se tornou exigível definitivamente. Porém, ainda precisa ter comprovada sua certeza e liquidez. Dentro do rol de documentos comprobatórios estão: a convenção condominial, as atas de previsão orçamentária, as atas de chamas de capital, as atas de aprovação de contas, a ata de eleição do síndico vigente, a matrícula do imóvel atualizada, o demonstrativo de débitos e/ou boletos, entre outros documentos que podem ser solicitados de acordo com a situação específica de cada condomínio.
É importante salientar que não há nenhum requisito que obrigue a aprovação de assembleia para protestar e também não precisa estar em convenção. Isso porque a cota condominial tem natureza de mora ex re, ou seja, o condômino fica sujeito ao protesto sem a necessidade de qualquer ato de cobrança por parte do Residencial como: citação, ligações de cobrança, e-mail de recebimento do boleto, aviso prévio, etc. Mesmo assim a recomendação é para que seja definido em assembleia uma régua de cobrança e procedimentos que o residencial irá adotar para protestar, pois isso envolve custos para todos os condôminos e por isso é melhor ter um consenso para evitar futuros conflitos.
Pontos positivos do protesto condominial
Destacaremos aqui alguns pontos positivos que encontramos ao longo dos anos de experiência que temos na cobrança condominial.
– Não precisa de advogado ou ações mais incisivas de cobrança para fazer um protesto. Isso é positivo nos casos daqueles condôminos que tem descontrole financeiro e deixam continuamente acumular duas ou três cotas, ou seja, não levam a sério esse pagamento, e se autodefendem com o argumento que sempre pagam, mas nunca se sabe quando e quanto. Em condomínios de pequeno porte onde o orçamento é bem limitado, muitos síndicos não contam com uma administradora, advogado ou assessoria de cobrança para resolver esse problema, isso prejudica seriamente o cumprimento das obrigações financeiras no residencial. Nessa situação uma punição assim pode mudar o comportamento desse condômino gerando uma pontualidade nos pagamentos.
– Falar e aprovar esse assunto em assembleia gera um efeito psicológico nos moradores que temem uma restrição e um custo adicional e priorizam o pagamento ainda no prazo do boleto, aumentando a arrecadação até o vencimento minimizando a inadimplência.
– O protesto é público e restritivo. Assim, para aquelas unidades que estão sempre alugadas e não se consegue contatar o condômino (proprietário) por telefone, e-mail ou carta é uma boa maneira de faze-lo cumprir com suas obrigações já que pela lei do inquilinato o inquilino tem a obrigação de repassar as correspondências do proprietário à imobiliária ou para o próprio locador. Dessa maneira, em algum momento o titular irá tomar conhecimento da restrição em seu CPF e consecutivamente da inadimplência referida.
– Em alguns municípios e estados há cartórios que possuem convênios onde o custo para fazer o registro é mínimo ou zero para o credor, ficando a cargo do devedor efetuar o pagamento quanto houver a quitação. Além disso o processo é todo eletrônico, evitando deslocamentos e transtornos maiores para o síndico. Para saber como funciona e se tem essa modalidade na sua região, basta ligar para o cartório local e obter mais informações.
Pontos negativos do protesto condominial
Como sabemos, o título “cota condominial” tem particularidades que precisam ser analisadas com cautela em cada condomínio pois na maioria dos casos que identificamos em nossa carteira de inadimplentes, o protesto não seria a solução mais eficaz. Listamos os principais pontos que nos levaram chegar a essa conclusão:
– Quando as cotas estão protestadas o devedor não consegue mais parcelar a dívida, apenas quita-la por inteiro, impossibilitando uma negociação flexível. Sabemos que um acordo onde há uma entrada imediata é benéfica para o condomínio, e na maioria das negociações amigáveis conseguimos a pontualidade do pagamento parcelado.
– Não há como fazer atualização de débitos nos títulos já protestados somente protestando novamente os demais títulos. As cotas são recorrentes e geralmente acumulam o atraso. Nessa situação o devedor pode quitar apenas o valor no cartório para “limpar” seu CPF. O protesto é retirado independente se há mais débitos com o condomínio.
– O perfil do devedor também precisa ser considerado e identificado de forma assertiva pois o devedor contumaz geralmente já possui outras restrições em seu CPF, e ter mais uma não irá fazer ele pagar ou dar prioridade para a cota, ou seja, nessas situações o protesto não cumprirá com seu principal objetivo além de gerar custo e transtorno para o síndico.
– Erro no protesto ao indicar o antigo proprietário como o devedor. Isso acontece quando o cadastro de proprietário no condomínio está desatualizado ou diferente do que consta na matrícula do imóvel. Esse é o grande vilão e pode gerar um dano moral ao condomínio por cobrança indevida. Vale ressaltar que isso não é incomum acontecer já que as vendas imobiliárias e contrato de gaveta fogem do controle do síndico, o qual pode ter ou não conhecimento desse documento. Ainda nesse tema temos as vendas que acontecem posteriores ao protesto. Isso porque a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, ela pertence ao imóvel e não ao CPF que foi protestado. Não há nenhum impedimento na transferência da titularidade. Entretanto nessa situação o protesto do antigo proprietário deverá ser retirado pois não é mais devido contra ele, restando ao condomínio remover o antigo protesto e arcar sozinho com esses custos, do contrário poderá sofrer a mesma ação de danos morais mencionada anteriormente.
– Apesar da legitimidade do título condominial sua certeza e liquidez também geram dúvidas em sua composição e erroneamente atribuímos ao boleto bancário como comprovação plena do título, porém o boleto é um mero instrumento de pagamento e jamais deve-se deixar o banco protesta-lo automaticamente. O título “cota” só é legítimo quando se cumpre fielmente a lei e as regras de cada convenção. Além disso, as despesas, cálculos e valores a serem cobrados precisam constar em ata, seja nas previsões orçamentarias ou chamadas de capital, cumprindo os quóruns de aprovação e o rateio por fração ideal determinados em convenção. O que queremos deixar claro é que o valor do título depende de todos esses documentos estarem corretos e cumprindo suas regras, sabemos que esse ponto é bem delicado e depende da gestão do residencial ter esse conhecimento, estar organizada e regular. O risco aqui também é uma indenização por danos de cobrança indevida.
CUIDADOS E CAUTELAS
Depois de detalharmos os principais pontos positivos e negativos do protesto nas dívidas de condomínio precisamos informar que todo cuidado e cautela é pouco na hora de tomar essa a decisão. Os riscos são grande e precisam ser avaliados pontualmente considerando o perfil de cada devedor.
Além disso, quem será o responsável por gerir os protestos? Nem todas as administradoras cuidam dessa parte, ficando a cargo do síndico. Essa demanda pode ser bem alta e arriscada já que o seguro de responsabilidade civil do síndico pode não cobrir danos por irresponsabilidade de protesto indevido.
O cadastro das unidades deve sempre se manter atualizado, diferenciando inquilinos de proprietários. Os contratos de gaveta, quando apresentados, precisam ser considerados mesmo sem a atualização da matrícula.
Aqui na Result utilizamos pouquíssimas vezes o protesto pois ele não é uma garantia do pagamento. Por sua vez, a cobrança extrajudicial possui um custo inferior, tem um retorno mais rápido e sem riscos para o residencial.
Se a inadimplência ainda assim persistir, a execução será o recurso mais eficaz pois tem o imóvel como garantia e em algum momento a dívida será quitada com a penhora, ainda que a ação leve mais tempo. Recomendamos que procure ajuda de um profissional especializado para cuidar de sua inadimplência e evitar prejuízos.
Se tiver sofrendo com inadimplência em seu residencial, agende um horário e conheça nossas soluções. Aqui na Result teremos enorme satisfação em ajudá-lo.
