No post de hoje, você entenderá o que é condomínio edilício e qual a diferença para um condomínio geral.
Se você atua na gestão de condomínios, certamente já se deparou com o termo “condomínio edilício”, usado no Código Civil.
Mas o que é, exatamente, um condomínio edilício? Essa é uma dúvida frequente de muitos síndicos, gestores e até administradoras de condomínios.
No post de hoje, vamos esclarecer melhor o significado real deste termo e falar sobre as responsabilidades envolvidas em um condomínio edilício.
Para conseguir entender, precisamos primeiro falar sobre o termo condomínio em geral
Por definição, condomínio é um bem de posse simultânea de mais de uma pessoa.
Ou seja, é quando mais de uma pessoa, simultaneamente, tem a propriedade deste bem ou de partes dele, configurando copropriedade.
O termo ganhou popularidade com o aumento do número de conjuntos comerciais e residenciais.
A Lei 4.591 de 1964, conhecida como Lei dos Condomínios, rege diversos tópicos relacionados a este tipo de propriedade.
Entretanto, em 2003, o Código Civil passou a regulamentar inúmeros pontos da gestão condominial, incluindo tópicos sobre os condomínios edilícios.
Tudo o que não está previsto no Código Civil ainda é regido pela Lei dos Condomínios.
O que é condomínio edilício?
Condomínio edilício, segundo o Código Civil, é aquele que possui partes que são de propriedade privada, de uso exclusivo de cada um e partes de propriedade comum de todos os condôminos.
Ou seja, é o condomínio onde cada condômino é proprietário de sua unidade e também de uma fração das áreas comuns, como piscinas, salões de festas, quadras e academias.
A definição vale para ambos os tipos de condomínios, sejam os de prédios e edifícios ou os horizontais, constituídos majoritariamente por casas.
A principal regra de condomínios edilícios é que as partes de uso independente, como apartamentos, escritórios e salas, podem ser vendidas ou alugadas livremente.
Já as partes de uso comum, como salões de festas, garagem e piscinas, não podem ter essa repartição.
Há uma ressalva: as vagas de garagem podem ser alugadas ou vendidas, até mesmo para quem não é condômino, se a convenção de condomínio expressamente autorizar que isso seja feito.
O restante das áreas comuns, incluindo o próprio terreno, não podem ser vendidas separadamente ou divididas.
Isso significa que, de forma geral, não há como extinguir um condomínio edilício, mesmo se todos os condôminos estivessem de acordo.
Entretanto, na eventualidade de o condomínio ser total ou consideravelmente destruído por força maior, os condôminos podem votar pela venda ou reconstrução da propriedade.
Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?
Nem todo condomínio é edilício, mesmo que esse seja o tipo mais conhecido e comum encontrado no Brasil.
Existem também os chamados condomínios gerais, onde todas as unidades e também as áreas comuns são de propriedade dos condôminos.
A diferença é que, neste caso, todas as partes do condomínio são propriedade de todos, sem exclusividade ou individualização.
Assim, os condôminos podem usar e modificar qualquer parte da propriedade, inclusive podendo vender ou extingui-la, se todos estiverem de acordo.
Quais são as obrigações de um condomínio edilício?
Como você já sabe, um condomínio edilício é regido pelas normas e obrigações previstas no Código Civil e também na Lei dos Condomínios.
Ambos determinam as obrigações do síndico e dos condôminos, dispondo sobre infrações, assembleias, obras e outros tópicos.
No contexto da gestão do condomínio edilício e da constituição, os pontos mais importantes são:
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Esse registro é obrigatório para que o condomínio edilício seja constituído. Ele deve conter:
- A discriminação e individualização das propriedades exclusivas, bem como seus limites em relação umas às outras e às propriedades comuns;
- A fração atribuída a cada unidade referente ao terreno e às áreas comuns;
- O fim ao qual se destinam as unidades.
Convenção de condomínio
De caráter obrigatório, a convenção condominial determina as regras do condomínio.
Entre outros fatores, ela estabelece:
- A cota condominial e a forma de pagamento da mesma;
- A forma de administração do condomínio;
- As regras para convocação e participação nas assembleias;
- As sanções administrativas e seus casos de aplicação;
- O regimento interno.
Ela deve ser assinada por pelo menos dois terços dos condôminos para ser aprovada, podendo ser feita por escritura pública ou instrumento particular.
Entendeu o que é um condomínio edilício? Aproveite para saber também como diminuir a inadimplência, um dos principais problemas dos condomínios edilícios.
