A falta de pagamento das contribuições ou taxas condominiais são o principal empecilho para o cumprimento do planejamento financeiro do condomínio afinal, qualquer melhoria ou manutenção depende do quão fielmente está sendo cumprido o planejamento financeiro.
Dessa forma o anseio por dinheiro em caixa faz com que o síndico realize parcelamentos das dívidas. Contudo, para formalizar o acordo com maior segurança para o condomínio, buscam um termo confissão de dívida e parcelamento obtidos na internet ou, mais comum hoje em dia, usam aqueles modelos prontos dos sistemas de administração condominial.
Na prática pouco se entende sobre a importância do teor desse documento quando se trata de um título executivo condominial. O fato é que pode parecer simples escrevê-lo apenas utilizando e respeitando as regras conforme o Código de Processo Civil e as normas da própria Convenção Condominial, porém não é tão simples assim nos casos específicos de dívidas condominiais. Explicaremos melhor sobre os dois títulos abaixo:
Título executivo: Termo de confissão de dívida condominial.
Começamos por entender o que é um “termo de confissão de dívida”. Numa pesquisa rápida no Google, o documento de confissão de dívidas é um acordo legal entre quem deve e seu credor. Ou seja, é um contrato, onde o devedor reconhece a dívida e promete quitá-la. Dessa forma, o objetivo dele é transformar a dívida antiga em um novo título executivo com um novo valor e penalidades.
Por previsão no Código de Processo Civil (CPC), no art. 784, inciso III, esse documento pode ter valor de título executivo extrajudicial, quando corretamente assinado pelas partes poderá ser executado judicialmente se não for pago, basta apresentar o documento com as condições pactuadas entre credor e devedor.
Para ter segurança, em uma confissão você até pode colocar uma garantia real como penhor, hipoteca ou anticrese, porém o recomendado é que o patrimônio envolvido deve estar quitado e ter sua propriedade comprovada com uma matrícula atualizada e se tratando de um imóvel como garantia, para não correr o risco de ele ser vendido sem a quitação da dívida, além de necessitar estar claramente citado nas cláusulas do contrato, é necessário o credor fazer o registro em cartório do termo de confissão.
Título executivo: Cota condominial.
Precisamos recordar que no ano de 2015 a cota condominial também passou a ser um título executivo extrajudicial por si só, no mesmo artigo 784, inciso X, do CPC:
“X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
Essa novidade da lei deu força para a cobrança das cotas condominiais, tornando-a, imediatamente executável em juízo.
Outro fator importante da cota condominial é a obrigação propter rem, ou seja, obrigação própria da coisa. Para esclarecer melhor, neste caso, significa que o próprio imóvel já está na garantia desse pagamento, assim como funciona com o IPTU, por exemplo.
Desse modo por mais que o imóvel seja vendido, a dívida sempre o acompanhará, ou seja, quem comprá-lo estará também comprando as dívidas da unidade. Nessa situação o que importa é quem é o atual proprietário ou promitente comprador.
Então, se o condômino não pagar as cotas, em último caso, na execução direta das cotas condominiais o imóvel será penhorado e leiloado para dar quitação a dívida e, diferente do termo de confissão, não há aqueles requisitos para ter a garantia real envolvida.
OS PROBLEMAS DO TERMO DE CONFISSÃO PRONTO
No contexto condominial, quase nenhum dos acordos de confissão prontos ou sugeridos pelos sistemas condominiais possuem previsão do que citamos anteriormente para ter um bem como garantia real, são termos simples e genéricos, entenda que isso não é errado, porém perdemos a melhor “carta na manga” que é a penhora do próprio imóvel do condomínio e as garantias que o condomínio tem.
Ao confessar o débito das cotas e firmar um acordo de pagamento, podemos entender que a dívida não é mais entre o condomínio e o imóvel, mas sim entre o condomínio e a pessoa física que assinou a confissão. A consequência disso é que o imóvel pode deixar de ser garantia de pagamento da dívida pois nesse título não há obrigação propter rem. O juiz pode entender dessa forma se as condições não estiverem expressas no contrato já que o Termo de acordo, como vimos, tem poder de ser objeto de cobrança judicial.
Sabemos também que ainda existem aqueles devedores que fazem um Termo de confissão apenas para receberem a CND e poder vender o imóvel, porém depois param de efetuar o pagamento. Nessa situação o débito é do antigo ou do novo proprietário? É certo que, uma vez emitida a certidão negativa de débitos, nessa ocasião a unidade está adimplente, ou seja, mantendo o raciocínio anterior entendemos que a dívida seria da pessoa que assinou e não mais do imóvel caso tenha sido redigido um termo comum. O novo proprietário não hesitará em utilizar isso em seu favor para não pagar.
Além dessa situação temos o conflito do voto em assembleia, poderá votar alguém que paga um Termo de Confissão? O Código Civil dispõe expressamente que só poderá participar e votar quem estiver completamente adimplente. Porém, um Termo simples pode devolver esse direito ao condômino já que nesse novo título os seus vencimentos não estão atrasados.
Precisamos entender que no Judiciário, cabe ao juiz decidir conforme a lei e as provas apresentadas em cada processo. A dificuldade nessa situação está na omissão ou na deficiência das condições escritas no termo.
Não nos enganemos pensando que esses problemas estão longe dos nossos condomínios, isso é muito mais comum do que se imagina. Afinal qual condomínio está imune à inadimplência? Até hoje não vi nenhum!
O TERMO DE CONFISSÃO IDEAL PARA CONDOMÍNIOS
Na Result a maioria dos casos extrajudiciais optamos por não fazer o Termo de Confissão, evitando a perda da principal garantia, porém se mesmo assim necessitar de um documento que comprove uma negociação o ideal e recomendado é que um advogado da área ou um profissional com conhecimento cuide da sua inadimplência e resolva esse conflito para seu residencial.
Sendo assim, no Termo de Confissão ideal para condomínios deve conter cláusulas específicas que prevejam situações que salvaguardem a vontade das partes, sem causar danos a garantia do título que é a Cota, por isso preparamos 5 dicas do que não poderá faltar no contrato extrajudicial:
1. Cláusulas que mencionem como ficará a dívida e a obrigação propter rem em caso de venda do imóvel.
2. Certifique-se que seja o atual proprietário quem vai assinar, exigindo uma matrícula atualizada.
3. Deixe bem claro como será o voto nas assembleias.
4. Se o devedor não cumprir com os pagamentos, quais serão as penalidades? Aqui sugerimos a pena ser a extinção do parcelamento e reabertura do débito original, claro descontado o montante pago até a quebra do acordo.
5. Não esqueça das assinaturas, isso é fundamental.
Se ainda precisar de ajuda, procure um profissional. A Result está desde 2015 trabalhando com recuperação de crédito condominial e é com nossa experiência em casos assim que podemos fornecer uma cobrança segura e sem riscos para o condomínio. Cuidamos desses e outros detalhes na hora de fazer a cobrança dos inadimplentes.
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